movstube.net

אתר השבת

 
  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size
Home

תשלום שכירות דירה לשבת ט"ו בשבט

הרב שמואל ברוך גנוט

תשלום שכירות דירה לשבת ט"ו בשבט

ראובן שכר משמעון דירה לשנתיים וחתם עימו חוזה על סך 500 $ לחודש. בתום השנתיים הומשכה השכירות בסתמא, מבלי שהשוכר והשוכר ישבו וכתבו חוזה המשך. נפסק בהלכה שכאשר השוכר המשיך לדור בדירה ללא שסוכם בפירוש על ביטול המשך השכירות, יכול המשכיר להוציאו מהדירה רק בהתראה של 30 יום קודם (ובמקרים מסוימים, רק בהתראה של שנה או 3 שנים, ראו טוש"ע חו"מ סי' שי"ב), והמשכיר אינו יכול להעלות את תשלום שכר הדירה. ואמנם אם מחירי השכירות התייקרו באזור המגורים, יכול המשכיר להעלות את מחיר השכירות על משך הזמן שהשוכר ישב בדירה ללא שחידש את חוזה השכירות, כמבואר בטוש"ע שם.

וכעת נעסוק בשאלה מעניינת: ראובן התגורר בדירה זו מתחילת השנה, מבלי לחדש את חוזה השכירות. בחודש שבט הגיע המשכיר וטען לשוכר: "אכן, מחירי הדירות להשכרה באזור נותרו על 500 $, אך בחודש שבט ניתן להשכיר את הדירה ב-2000 $, משום שבאזור ישנם מספר חצרות אדמורי"ם וישנם חסידים רבים, מהארץ ומחו"ל, ששוכרים דירות ליד הרבי בשבת ט"ו בשבט. ואם כן, נכון שהתימחור הכללי לשנה נותר 500 $ לחודש. אך בחודש זה, אם אשכיר את הדירה לחודש זה, אקבל מחיר גבוה הרבה יותר, וא"כ תשלם לי לחודש זה את מחיר היוקר".

מנגד, טוען השוכר: "אם נביט על שכירות גלובלית לשנה, המחיר הוא 500 $ לחודש, כולל בחודש שבט. ומדוע שתתמחר לי כל חודש בפני עצמו?".

א] נאמר בגמרא (ב"מ קא, ב) ונפסק בטוש"ע (שיב, ה) ש"המשכיר בית לחבירו סתם, אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם כדי לבקש מקום ולא יהא מושלך בדרך". חז"ל תיקנו תקנה לטובת השוכר, שאם המשיך לדור בדירה ללא שסיכמו בבירור שיעזבנה בזמן נקוב, לא יכול המשכיר להוציאו מיד, אלא תוך חודש, כדי שהשוכר לא יושלך לרחוב, ללא אפשרות למצוא דירה חלופית הולמת, וישנם חילוקי מקומות וסוגי שכירויות, בהם עליו להודיעו במשך זמן ממושך יותר, של שנה עד ג' שנים, כמבואר שם. ומבואר שם בגמ' שאם הבתים התייקרו, ניתן למשכיר לחייב את השוכר את התשלום היקר, ופירש רש"י: "שהפסדו ניכר". וכ"פ הטוש"ע שם ח: "מה שאמרנו שאין המשכיר יכול להוציאו ולא השוכר יכול לצאת עד שיודיענו מקודם, אם הוקרו הבתים יש למשכיר להוסיף עליו ולומר לשוכר: "או שכור בשוויה או תצא".

והנה יש לדון כנ"ל, האם יוקר הבתים נחשב לפי מחיר שנתי, או שהמשכיר יכול לטעון שאם אכן היה משכיר לו לשנה, היה מחיר כל חודש 500 $. אך כיון שלא סיכמו על המשך חוזה השכירות והתשלום, א"כ על החודשים הקודמים ישלם לו 500$, אך על חודש שבט, בו יכול להשכירו בסכום של 2000$, ישלם לו 2000 $, ואם אינו רוצה, אזי שיפנה כעת את דירתו והוא ישכירנה לאחד מהמסתופפים בצל האדמו"ר בסכום זה. שאלה זו נוגעת למעשה גם בדירות במושבים בצפון, שאם משכירים דירה לשנה, המחיר נמוך. אך אם משכירים לחודשי 'בין הזמנים', המחירים גבוהים פי כמה, וכן הוא במושב מירון, שמחיר שכירות לשנה נמוכה, אך שכירות לפני ל"ג בעומר נוסקת לגבהים. ואכן לא ברירא ליה הצדק עם מי בכה"ג מצד סברות אלו, וצ"ע.

ב] והנה הגינת ורדים (כלל ג, מא) דן בדין מקום שמחירי השכירות נותרו על כנם, אך המשכיר השיג שוכר שמוכן לשלם לו סכום גבוה, הרבה יותר מהמקובל, האם נחשב להתייקרו הבתים. וכ' הגו"ר שהדין עם המשכיר, והוכיח כן מד' רש"י הנ"ל, שכ' "והפסדו ניכר", וקשה מה חידש רש"י בזה. וי"ל דקמ"ל דכל שהפסד בעה"ב ניכר, אע"פ דאינו הפסד לאחרים בעיר, חשוב הפסד ועל השוכר לשלמו. ועוד דדרכיה דרכי נועם וראוי לבעה"ב שיהנה בשלו ולא שיעכב עליו השוכר, שהדירה אינה שלו, ועוד שיש זכות לבעה"ב, כיון שכל תקנ"ח זו נועדה כדי שלא ישליכו את השוכר לרחוב ללא דירה, וכה"ג יד בעה"ב על העליונה, עי"ש.

ואולם בשו"ת מטה יוסף (ח"ב חו"ב ב, הו"ד בפת"ח שכירות) חלק עליו וכ' דכל הסברא היא דבנתייקרו הבתים מילתא דפשיטא שהמשכיר לא יניחו לדור בדירתו במחיר הקודם, ומכיון שהשוכר לא סיכם עימו במפורש אחרת- איהו דאפסיד אנפשיה. אך כשכל הבתים לא התייקרו, היה להמשכיר להודיעו ל' יום קודם שהשיג שוכר במחיר יקר ורוצה לפנותו, והשתא המשכיר אפסיד אנפשיה, וזמש"כ רשי דהפסדו ניכר, דהיינו שההפסד ניכר וגלוי לכל ולא רק אצלו.

ג] והנה יש לחקור בדין זה, שיסודו מתקנ"ח. האם גדרו כתקנ"ח גרידא, א"ד דאחר שחז"ל תיקנו שא"א להוציא שוכר מדירתו אא"כ הודיעו ל' יום קודם, אזי כעת, אחר התקנה, נחשב שהשוכר חתם בפועל על חוזה שכירות להמשך, כל עוד לא הודיעוהו חודש קודם שיעזוב את הדירה. (ואולם הגבילו זאת בכך שאינו ממש כמי שעשה קנין וחוזה שכירות, בכך שאם התייקר, עליו לשלם ההפרש, ואם נפל ביתו או בית בנו, יכול להוציאו מדירתו בכל עת, עי"ש בש"ס ובטוש"ע הנ"ל). ויש בזה כמה חילוקי דינים העולים מחקירה זו ואכמ"ל.

ד] והנה נפסק בשו"ע (שם ז): "כשם שהמשכיר חייב להודיעו, כך השוכר חייב להודיעו מקודם שלשים יום בעיירות, או מקודם שנים עשר חדש בכרכים, כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי; ואם לא הודיעו, אינו יכול לצאת, אלא יתן השכר". והשער המשפט (סק"ב) הקשה אמאי חייב השוכר לשלם כל השכר, והלא חשיב כמזיק בגרמא דפטור בדיני אדם, עי"ש, והפ"ת ציין לדברי עצמו בנחלת צבי שחולק עליו, מהסברא דשאני שוכר שמונח בשכירותו שלא יפסיד את בעה"ב, עי"ש.

והנה לכאו' צדקו ד' השעה"מ, שהרי אכן, כששוכר שכר בית בקנין וחוזה, מונח בשכירותו שלא יפסיד את המשכיר, לא במישרין ולא בגרמא, וכמבואר בראשונים באופנים דומים בר"פ השוכר את הפועלים. אך בנדו"ד הרי חוזה השכירות הסתיים כבר, והשוכר המשיך לדור בדירה ללא חוזה, קנין או התחייבות, וא"כ לכאו' דינו ככל מזיק בגרמא דפטור.

ואולם נראה דבחקירתנו נחלקו השעה"מ והפ"ת, דהשעה"מ סבר דכיון שמדין תורה פקעה השכירות בסוף זמן החוזה, וכעת השוכר גר בדירה רק מתקנ"ח. א"כ כעת השוכר רוצה לצאת מהדירה, והגם שעבר על תקנ"ח שלא להפסיד המשכיר, א"א לחייבו ממון ע"ז. אך הפ"ת ס"ל דאחר התקנ"ח נחשב שכל עוד השוכר והמשכיר לא פירקו את החבילה, נחשב שהמשיכו את חוזה השכירות וקניינו, כאילו סיכמו על כך בבירור, וא"כ דינו ככל שוכר בקנין וחוזה, שמתחייב שלא לגרום הפסד למשכיר, גם בהפסד של גרמא.

ה] ויתכן שבזה נחלקו גם הגו"ר והמטה יוסף, דהגו"ר סבר שאין בתקנ"ח זו כי אם רווחת השוכר, אך אם יפסיד המשכיר מכך שיכול להשכירו לאדם אחד במחיר מופקע, הגם שהמחיר בשוק לא התייקר, כבר אינו חייב להשכירו לשוכר הקודם ויכול לתובעו שישלם ביוקר או שייצא מהדירה, דכיון שכל עניינו הוא תקנ"ח, ולא שעי"כ חל גם דין בחו"מ שהשכירות המשיכה כקנין וחוזה, יד המשכיר על העליונה. אך המע"י סבר שאחר שכך תקנו חכמים, נחשב ששניהם המשיכו את החוזה, ולכן רק כשהתייקרו כל הדירות ונחשב לו להפסד לכו"ע, יכול לדרוש ממנו שישלם ביוקר. כיון דבכה"ג בטלה התקנ"ח ובטלה השכירות. אך לא כשרק אדם א' מוכן לשלם מחיר יקר.

ו] והנה לדעת הגינת ורדים יל"ע האם לחייב את השוכר לשלם 2000$ על חודש שבט, כיון שאם ישנו אדם אחד שמוכן לשלם מחיר יקר, כבר נחשב להתייקרו הבתים, וכ"ש בנדו"ד שכל הדירות להשכרה באזור הוקרו בחודשים בהם החסידים שוכרים דירות ביוקר רב, כמו בימים הנוראים ובחגים ושבתות מסוימות. ואולם גם לדעת המט"י יל"ע, דאף דכ' שבמקום שאדם אחד בלבד מוכן לשלם מחיר יקר, אי"ז בגדר התייקרו הבתים, מ"מ הכא הרי כל הדירות הוקרו בזמנים אלו, ובזה יל"ד כנ"ל, האם את פרק הזמן ששכר ללא חוזה וקנין, צריך להחשיב כמקשה אחת, או שניתן לדרוש מחיר אחרים על זמני שכירות יקרים בתוך השנה, וצ"ע.  

 

תפילות

בבקשה להתפלל לרפואת: נחום אלימלך בן זהבה רבקה, נועה בת לאה לרפואה שלמה, אשר ורפאל בני שמחה לרפואה שלמה, שולמית בת בת שבע לבשורות טובות, זאב בן ורדה לרפואה שלמה, יהודית בת מיסה לרפואה שלמה, שולמית בת מיסה לרפואה שלמה, שלמה בן רבקה לרפואה שלמה, נתנאל אילן בן שיינא ציפורה, תמר בת אורית לאה, אשר ורפאל בני שמחה, שרה צפורה בת רינה בתוך שאר חולי ישראל. בבקשה להתפלל לזרע בר קיימא בקרוב לנופית הודיה בת רחל ודויד שלמה בן שושנה ולזרע בר קימא בקרוב למירב המזל בת גאולה ונועם בן לאה וחזרה בתשובה לעידן בן שולמית ושי שלומי בן שולמית ולבשורות טובות ישועות ונחמות לכל עם ישראל

לכבוד שבת קודש

לעילוי נשמת

מונה מבקרים באתר שבת נט

מונה צפיות תוכן : 17969060

אתר השבת